Как вовремя вернуться на Манхэттен
The Commercial Observer: RXR Realty ушла с рынка недвижимости Манхэттена около двух лет назад. Что привело к возврату?
The Commercial Observer: RXR Realty ушла с рынка недвижимости Манхэттена около двух лет назад. Что побудило к возвращению?
Mr. Старейшина: Как вы, наверное, знаете, компания была продана в 2006 году - фактически в начале 2007 года - SL Green. В рамках продажи все городские активы были в основном интегрированы в SL Green, а затем многие из пригородных активов Скотт Реклер и его партнеры сохранили. С.Л. Грин действительно купил часть пригородного портфеля, но Скотт сохранил доли в Нью-Джерси, Лонг-Айленде, Вестчестере и Коннектикуте.
В то время было ощущение, что рынок достиг пика и пора было сесть на корточки и подождать, пока цикл вернется, что, оглядываясь назад, было идеальным временем для реализации этой стратегии.
Когда вы снова будете выйти на рынок?
Когда вы снова выйдете на рынок?
Итак, RXR вернулась в город значимым образом в 2009 году, и компания начала покупать в основном в Капитальный стек - младшие и старшие антресоли в разных зданиях города. Затем, в середине 2010 года, а затем в конце 2010 года мы совершили две сделки с недвижимостью: одна на Мэдисон-авеню, 340, а другая на 1330-авеню Америк.
Говоря столичных штабелей, расскажите мне о Парк-авеню, 1. Если я правильно понимаю, в начале этого месяца RXR только что окупила свои инвестиции в мезонин.
Говоря о капитальных стеках, расскажите мне о 1 Park Avenue. Если я правильно понимаю, в начале этого месяца RXR только что окупила свои инвестиции в антресольный этаж.
Это были инвестиции, которые мы сделали в середине 2009 года. В то время мы думали, что мы собирались купить одну из основных частей антресоли со значительной скидкой - что мы и сделали - с той точки зрения, что в какой-то момент мы будем владеть этим активом.
Опять же, к моему предыдущему мнению о Нью-Йорке. в режиме восстановления мы никогда не думали, что кто-то рекапитализирует актив, что Vornado только что сделал, или что нам заплатят по номинальной стоимости. Так что это одна из тех инвестиций, которые мы, вероятно, сделали больше, чем наши первоначальные вложения в 10 раз за год.
Чем было привлекательно в 340 Madison Avenue?
Чем привлекала Мэдисон-авеню, 340?
В 340 нам понравился поток аренды на месте. Нам понравился объект с физической точки зрения: фасад, вестибюль, лифты и физический план. Это был большой актив, и, если вы вспомните в тот момент, это была своего рода точка перегиба нового рынка, на котором цены на здания все еще составляли от 350 до 400 долларов за фут. Нам понравился этот актив за доход, который он имел, и относительно безопасный, долгосрочный денежный поток, и возможность использовать небольшую часть вакансии, которая была там в то время.
Так что нам все это понравилось. наоборот, с физической точки зрения и инвестиционного профиля.
А что вас привлекло в 1330 Avenue of the Americas?
И что вас привлекло в 1330 Avenue of the Americas?
Мы рассматривали это здание на 1330 Avenue of the Americas как одно из величайших зданий в Нью-Йорке: виды на Центральный парк, действительно первоклассная инфраструктура для трофеев, новое лобби, новое здание. лифтовые кабины и большой список арендаторов. И, по сути, у него было начало строительных блоков, чтобы действительно воспользоваться преимуществами улучшающегося рынка.
С Мэдисон-авеню, 340, похоже, есть много возможностей для добавить ценность.
С Мэдисон-авеню, 340, похоже, есть много возможностей для увеличения стоимости.
Определенно. Просто через транзакции, которые мы проведем в некоторых из свободных мест. Всего два этажа - 22 и часть 10 этажа. Кроме того, здание находится в очень и очень хорошем состоянии. А 22-й этаж - это верх здания.
Насколько активен был RXR на Манхэттене до покупки компании SL Green?
Экологически чистая покупка компании, насколько активен был RXR на Манхэттене?
В то время мы назывались Rex & Associates, публичным инвестиционным трастом в сфере недвижимости. Нам принадлежало около 24 миллионов футов по всей территории с тремя состояниями. В городе мы владели примерно 5 миллионами футов; так очень и очень активно. У нас было несколько объектов трофейного качества, многие из которых находятся в том же районе, что и 1330. Мы владели 1350 Sixth Avenue; 810 Седьмая авеню; 1185 Шестая авеню; 919 Third Avenue.
Итак, мы были очень вовлечены в рынок Нью-Йорка, а также рынки с тремя государствами. Я думаю, что нас считали одними из лучших арендодателей на местном уровне и, безусловно, с точки зрения национального REIT.
Теперь, когда выКогда вы возродитесь на Манхэттене, что это будет означать в отношении вашего сосредоточения на Лонг-Айленде, который традиционно составлял большую часть вашего бизнеса?
Теперь, когда вы возрождаетесь на Манхэттене, что это будет означать с Что касается вашего внимания к Лонг-Айленду, который традиционно составлял большую часть вашего бизнеса?
Я думаю, это действительно хорошие новости для рынка Лонг-Айленда. Акцент на город действительно гонит. … Это не означает, что мы не сосредоточены и на других рынках. Мы по-прежнему сосредоточены на Нью-Джерси, Лонг-Айленде, Вестчестере и Коннектикуте. Я думаю, что мы просто смотрим на Нью-Йорк как на действительно хорошее место в данный момент, чтобы тратить непропорционально много времени, нашей энергии и внимания, просто учитывая основы того, чем является Нью-Йорк прямо сейчас.
Я думаю, что наш взгляд на рынок Нью-Йорка состоит в том, что каждый цикл, который вы проходите, город продолжает как бы преодолевать предыдущие пики предыдущего рынка, что, я думаю, идет к этому прямо сейчас. Я думаю, что есть все основы для начальных этапов быстрого восстановления.
Каков ваш прогноз на 2011 и 2012 годы с точки зрения продаж лизинга и инвестиций?
Каков ваш прогноз на 2011 и 2012 годы с точки зрения продаж по аренде и инвестициям?
Я думаю, можно с уверенностью сказать, что недвижимость, выставленная на продажу прямо сейчас - только с точки зрения рынка - сейчас довольно анемичны. Есть поток сделок, и на рынок выходит новый продукт, но он не такой яркий, как мы надеялись. Это означает, что мы тратим значительную часть своего времени - и мое, и Скотт, и наши инвестиционные команды - на отношения горнодобывающей промышленности, которые у нас есть по всему городу и в других местах, раскрывая скрытые возможности через партнерство, инвестиции в стеки капитала или напрямую покупка активов.
комментариев